Haus in Spanien kaufen als Deutscher: Steuern, Zweitwohnsitz und Modelo 210 (2026)

1. Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?

Die erste Weiche ist nicht die Nationalität des Käufers, sondern die Art der Transaktion: Neubau vom Unternehmer oder gebrauchte Immobilie. Genau hier entstehen viele falsche Pauschalaussagen wie „Beim Kauf zahlt man in Spanien immer zehn Prozent Steuer“. Das stimmt so nicht.

Für eine Zweitwohnung ist außerdem wichtig, dass manche regionale Ermäßigungen an Voraussetzungen wie Hauptwohnsitz, Alter, Behinderung oder Familienstatus geknüpft sind. Rechnen Sie deshalb vor Unterzeichnung nicht mit einem reduzierten Satz, nur weil Sie ihn in einem Online-Rechner gesehen haben.

NIE frühzeitig beantragen

Für wirtschaftliche und administrative Vorgänge in Spanien benötigen Ausländer regelmäßig eine Número de Identidad de Extranjero (NIE). Die NIE ist eine persönliche Identifikationsnummer. Sie macht Sie nicht automatisch zum spanischen Steuerresidenten und ersetzt weder Eigentumsprüfung noch steuerliche Beratung. Für einen Immobilienkauf sollte sie praktisch früh im Prozess organisiert werden, damit Bank-, Notar- und Steuerformalitäten nicht unnötig stocken.

Offizielle Grundlagen: Agencia Tributaria – IVA oder ITP beim Wohnungskauf · Ministerio del Interior – NIE · Agencia Tributaria Canaria – IGIC

2. Laufende Steuern: IBI und IRNR bei einer Zweitwohnung

Nach dem Kauf ist die Steuerfrage nicht erledigt. Bei einer typischen Ferien- oder Zweitwohnung eines in Deutschland ansässigen Eigentümers sind insbesondere zwei spanische Abgaben zu unterscheiden.

IBI: die kommunale Grundsteuer

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist eine lokale Immobiliensteuer. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert (valor catastral), während die Gemeinde unter den gesetzlichen Rahmenbedingungen den konkreten Hebesatz und Vergünstigungen bestimmt. Deshalb kann die jährliche IBI selbst bei ähnlich teuren Objekten je nach Gemeinde deutlich unterschiedlich ausfallen.

IRNR: Steuer auch ohne Vermietung

Der für viele ausländische Käufer überraschendere Punkt ist die spanische Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR). Besitzen Sie als Nichtresident eine städtische Immobilie in Spanien und nutzen sie selbst oder lassen sie leer stehen, setzt Spanien grundsätzlich eine fiktive Immobilienrendite an. Es muss also nicht tatsächlich Miete auf Ihrem Konto eingehen, damit eine spanische Einkommensteuerpflicht entsteht.

Offizielle Grundlagen: Dirección General del Catastro – IBI und Katasterwert · Agencia Tributaria – Eigennutzung durch Nichtresidenten

3. Modelo 210 bei Eigennutzung: so wird die Nichtresidentensteuer berechnet

Für die IRNR wird bei Eigennutzung nicht der Marktwert der Immobilie besteuert. Ausgangspunkt ist regelmäßig der Katasterwert, den Sie zum Beispiel auf dem IBI-Bescheid finden. Die Agencia Tributaria unterscheidet bei der fiktiven Rendite derzeit zwischen 1,1 % und 2 % des maßgeblichen Katasterwerts.

• 1,1 %, wenn der Katasterwert nach den von der Agencia Tributaria genannten Voraussetzungen in dem Steuerjahr oder in den zehn vorhergehenden Steuerjahren im Rahmen einer allgemeinen kollektiven Bewertung neu bestimmt bzw. geändert wurde.
• 2 % in den übrigen Fällen.
• Für in der EU ansässige Steuerpflichtige – also typischerweise auch in Deutschland ansässige Eigentümer – beträgt der IRNR-Steuersatz auf diese Einkunft derzeit 19 %.
• Bei dieser fiktiven Eigennutzungsrendite sind nach den veröffentlichten Regeln keine Kosten abzugsfähig. Bei nur zeitweiser Eigennutzung wird anteilig nach Tagen gerechnet.

Wichtige Friständerung ab Steuerjahr 2026

Für Immobilienkäufer ist 2026 ein relevantes Übergangsjahr. Nach der aktuellen Veröffentlichung der Agencia Tributaria kann die auf 2026 entfallende fiktive Eigennutzungsrendite vom 1. April bis 31. Dezember 2027 mit Modelo 210 erklärt werden. Für die auf 2025 entfallende Eigennutzung gilt noch die bisherige Frist im gesamten Kalenderjahr 2026. Wer ältere Blogbeiträge liest, findet daher oft inzwischen überholte Fristangaben.

Offizielle Grundlagen: Agencia Tributaria – Berechnung der fiktiven Immobilienrendite · Agencia Tributaria – aktuelle Modelo-210-Fristen

4. Was gilt, wenn Sie die Immobilie in Spanien vermieten?

Sobald Mieteinnahmen entstehen, wird nicht mehr nur eine fiktive Eigennutzungsrendite betrachtet. Mieten aus einer in Spanien gelegenen Immobilie sind aus spanischer Sicht spanische Einkünfte. Das Doppelbesteuerungsabkommen hindert Spanien nicht daran, diese Einkünfte zu besteuern.

Für in einem EU-Staat ansässige natürliche Personen beträgt der spanische IRNR-Steuersatz auf entsprechende Einkünfte derzeit 19 %. Anders als bei der reinen Eigennutzungsfiktion können EU-/EWR-Ansässige nach den veröffentlichten Regeln bestimmte Ausgaben abziehen, wenn sie direkt mit den in Spanien erzielten Einkünften zusammenhängen und die geforderte wirtschaftliche Verknüpfung nachweisbar ist. Welche konkrete Ausgabe anerkannt wird, muss sauber belegt und nach spanischen Regeln beurteilt werden.

Teilweise vermietet, teilweise selbst genutzt

Ein Ferienhaus kann im selben Jahr zwei unterschiedliche spanische Steuerlogiken auslösen: Für Vermietungszeiträume werden die tatsächlichen Mieteinkünfte besteuert; für die übrigen Tage kann anteilig die fiktive Eigennutzungsrendite anfallen. Eine bloße Jahresbetrachtung „vermietet oder nicht vermietet“ greift deshalb zu kurz.

Modelo 210: Fristen bei Vermietung ab 2026

Auch hier wurden die Abgabefristen geändert. Für ab 2026 jährlich zusammengefasste positive Vermietungseinkünfte nennt die Agencia Tributaria grundsätzlich den Zeitraum 1. bis 20. April des Folgejahres; bei Lastschrift endet die entsprechende Frist früher. Für einzelne bzw. ältere Entstehungszeiträume bestehen Übergangsregeln. Wer 2026 vermietet, sollte daher nicht automatisch die Quartalsroutine aus älteren Ratgebern übernehmen.

Offizielle Grundlagen: Agencia Tributaria – Vermietungseinkünfte von Nichtresidenten · Agencia Tributaria – Modelo 210 und Fristen

5. Muss ein deutscher Eigentümer die Spanien-Immobilie auch in Deutschland versteuern?

Wenn Sie in Deutschland steuerlich ansässig bleiben, endet die Betrachtung nicht an der spanischen Grenze. Nach deutschem Einkommensteuerrecht sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich in § 21 EStG erfasst; bei ausländischen Immobilien kommen die Regeln für ausländische Einkünfte hinzu.

Das DBA Deutschland–Spanien verhindert Doppelbesteuerung – aber nicht jede Doppelmeldung

Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland–Spanien weist Spanien bei Einkünften aus dort gelegenem unbeweglichem Vermögen ein Besteuerungsrecht zu. Für eine in Deutschland ansässige Person ist besonders Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii des aktuellen synthetisierten Abkommenstextes wichtig: Für normale Einkünfte aus spanischem unbeweglichem Vermögen – einschließlich Veräußerungsgewinnen – sieht Deutschland im Grundsatz die Anrechnung der spanischen Steuer nach deutschem Recht vor, soweit nicht besondere Betriebsstättenfälle greifen.

Bei der rein spanischen fiktiven Eigennutzungsrendite ist besondere Sorgfalt nötig: Diese Steuerfigur hat kein simples 1:1-Pendant zu einer tatsächlich erzielten deutschen Vermietungseinkunft. Ob eine spanische Steuer im konkreten deutschen Fall anrechenbar ist, hängt unter anderem davon ab, ob und in welchem Umfang auf dieselben Einkünfte deutsche Steuer entfällt. Das sollte bei reiner Eigennutzung individuell geprüft werden.

Offizielle Grundlagen: Bundesfinanzministerium – DBA Deutschland–Spanien, synthetisierter Text · § 21 EStG – Vermietung und Verpachtung

6. Was passiert steuerlich beim späteren Verkauf?

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nichtresidenten sind mindestens drei Punkte auseinanderzuhalten: die spanische Steuer auf den Veräußerungsgewinn, der 3-%-Einbehalt durch den Käufer und eine mögliche deutsche Besteuerung.

Spanien: 19 % auf den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn

Die Agencia Tributaria nennt für den Immobilien-Veräußerungsgewinn eines Nichtresidenten derzeit einen Steuersatz von 19 %. Der steuerliche Gewinn ist nicht schlicht „Verkaufspreis minus damaliger Kaufpreis“; die gesetzlich berücksichtigungsfähigen Anschaffungs- und Veräußerungskomponenten müssen korrekt ermittelt und belegt werden.

Die 3-%-Regel ist eine Vorauszahlung, kein Verkaufsteuersatz

Verkauft ein Nichtresident eine spanische Immobilie, muss der Käufer grundsätzlich 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und als Vorauszahlung an die spanische Finanzverwaltung abführen. Der Verkäufer verrechnet diesen Einbehalt mit seiner endgültigen Steuer. Ist die Vorauszahlung höher als die endgültige Steuerschuld, kann sich ein Erstattungsanspruch ergeben.

Genau deshalb ist die Aussage „Beim Verkauf zahlt man drei Prozent Steuer“ falsch: Die 3 % beziehen sich auf den Kaufpreis und dienen als Sicherung/Vorauszahlung; die eigentliche Gewinnsteuer wird separat berechnet.

Deutschland: § 23 EStG und die Zehnjahresfrist

Für in Deutschland steuerlich Ansässige kann ein Verkauf außerdem unter § 23 EStG fallen. Bei Grundstücken und Immobilien ist ein privates Veräußerungsgeschäft grundsätzlich relevant, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das Gesetz enthält jedoch wichtige Ausnahmen für Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ob eine spanische Ferien- oder Zweitwohnung die Voraussetzungen erfüllt, sollte anhand der tatsächlichen Nutzung geprüft und dokumentiert werden.

Soweit Deutschland den Gewinn besteuert und die DBA-Voraussetzungen erfüllt sind, ist die spanische Steuer nach der im DBA vorgesehenen Anrechnungsmethode zu berücksichtigen. Auch hier können die Gewinnermittlungen beider Staaten voneinander abweichen.

Offizielle Grundlagen: Agencia Tributaria – Verkauf spanischer Immobilien durch Nichtresidenten · § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte · DBA Deutschland–Spanien

7. Zweitwohnsitz oder Steuerwohnsitz? Die 183-Tage-Regel ist nicht die einzige Regel

Eine Immobilie in Spanien macht einen Deutschen nicht automatisch zum spanischen Steuerresidenten. Umgekehrt ist es riskant, sich ausschließlich auf „unter 183 Tagen“ auszuruhen. Nach den spanischen Regeln kann steuerliche Ansässigkeit insbesondere dann vorliegen, wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhalten oder wenn dort der Hauptkern bzw. die Basis Ihrer wirtschaftlichen Tätigkeiten oder Interessen liegt. Zusätzlich kennt das spanische Recht eine widerlegbare Familienvermutung.

Werden Sie nach nationalem Recht in beiden Staaten als ansässig behandelt, greift das DBA mit einer Reihenfolge weiterer Kriterien: ständige Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen, gewöhnlicher Aufenthalt und gegebenenfalls Staatsangehörigkeit. Bei einem echten Umzug oder sehr langen Aufenthalten sollte die Ansässigkeit daher vorab geplant und nicht erst nach einer Steuerprüfung geklärt werden.

Offizielle Grundlagen: Agencia Tributaria – steuerliche Ansässigkeit natürlicher Personen · DBA Deutschland–Spanien, Artikel 4

8. Spanische Vermögensteuer: bei höherem Immobilienvermögen gesondert prüfen

Neben Einkommen- und Kaufsteuern kann bei wertvollerem spanischem Vermögen die spanische Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) relevant werden. Nichtresidenten werden grundsätzlich mit den in Spanien belegenen bzw. dort ausübbaren Vermögenswerten und Rechten erfasst. Nach den staatlichen Vorgaben besteht eine Erklärungspflicht insbesondere, wenn Steuer zu zahlen ist oder der Bruttowert der erfassten Vermögenswerte und Rechte über 2 Mio. € liegt.

Diese 2-Mio.-€-Grenze ist kein allgemeiner Freibetrag. In der staatlichen Systematik existiert ein allgemeiner Freibetrag von 700.000 €, während die tatsächlich anwendbare Regelung, regionale Vergünstigungen und die persönliche Situation gesondert geprüft werden müssen. Bei sehr großen Vermögen kann zusätzlich die staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen relevant werden; die Agencia Tributaria beschreibt sie als ergänzende Abgabe für Nettovermögen oberhalb von 3 Mio. €.

Offizielle Grundlage: Agencia Tributaria – Vermögensteuer für Nichtresidenten · Agencia Tributaria – Modelo 718 / Solidaritätssteuer auf große Vermögen

9. Steuer-Checkliste für Deutsche vor dem Hauskauf in Spanien

10. Häufige Fragen deutscher Käufer